Apartment Remodeling in Russia in 2026 — Règlements, Explorations

Réaménagement d’un appartement en Russie en 2026 : ce qui est autorisé par la loi et ce qui ne l’est pas

À la date du 23 avril 2026, la question du réaménagement d’un appartement exige une qualification juridique bien plus précise que ne le laissent entendre les conseils ordinaires sur la démolition de cloisons non porteuses ou sur le “plan libre”. La raison principale est qu’après la réforme de 2024, la version en vigueur de la législation sur le logement rattache les conséquences juridiques non seulement à la modification de la configuration de l’appartement au sens technique ancien, mais aussi à la modification de ses limites, de sa superficie, à la création de nouveaux locaux et même à la modification de l’agencement intérieur sans changement de surface. Autrement dit, l’éventail des travaux qui relèvent formellement du régime du réaménagement est devenu plus clairement défini et, dans certains cas, plus large qu’on ne le percevait en pratique avant 2024.

L’erreur juridique du propriétaire commence généralement par une confusion des notions : on confond la rénovation avec le réaménagement, le réaménagement avec la transformation technique, et une intervention sur la façade, les dalles ou les parties communes avec de simples travaux à l’intérieur de son appartement. Or, ces régimes diffèrent non seulement par leur terminologie, mais aussi par leurs effets juridiques : certains travaux relèvent de l’usage ordinaire du local, d’autres exigent une autorisation préalable, d’autres encore touchent aux parties communes et supposent la volonté de tous les copropriétaires, tandis qu’un quatrième groupe peut déjà être qualifié de reconstruction d’un ouvrage immobilier, en dehors de la procédure relevant du droit du logement.

Les difficultés pratiques rencontrées par les propriétaires en 2026 se concentrent généralement autour d’une mauvaise qualification des travaux avant le début du chantier, d’une sous-estimation des contraintes sanitaires et structurelles, d’une ignorance du statut des parties communes, de la conviction erronée qu’un réaménagement non autorisé peut être “légalisé automatiquement” et, enfin, d’une discordance entre l’état réel de l’appartement et les données du registre EGRN, ce qui complique les transactions, l’obtention d’un prêt hypothécaire et tout contrôle des autorités de surveillance du logement.

Qu’est-ce qui a changé d’ici 2026 ?

Le cadre fédéral de base du réaménagement d’un appartement repose прежде tout sur les articles 25 à 29 du Code du logement de la Fédération de Russie.
Pour distinguer le réaménagement de la reconstruction, on utilise également le point 14 de l’article 1 du Code de l’urbanisme de la Fédération de Russie.
Lorsque des parties communes d’un immeuble collectif sont concernées, s’appliquent les articles 36 et 40 du Code du logement, ainsi que les règles relatives à l’entretien des parties communes approuvées par le décret du Gouvernement de la Fédération de Russie n° 491.
Si le résultat du réaménagement doit être reflété au cadastre et dans l’EGRN, entrent aussi en jeu la loi fédérale n° 218-FZ et les actes d’application relatifs au plan technique.
La responsabilité pour les actes non autorisés relève de l’article 7.21 du Code des infractions administratives.
Pour les immeubles classés, il faut aussi tenir compte de la législation sur les objets du patrimoine culturel.

Le principal changement fédéral qui détermine le régime applicable en 2026 a été introduit par la loi fédérale n° 608-FZ du 19 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er avril 2024. C’est cette loi qui a défini le réaménagement comme une modification des limites et/ou de la superficie d’un local, et/ou la création de nouveaux locaux, et/ou la modification de son agencement intérieur, y compris sans modification des limites ni de la superficie. La loi admet aussi expressément qu’un réaménagement puisse modifier les limites et la superficie de locaux contigus. En même temps, l’ordre d’achèvement du réaménagement a été modifié : juridiquement, il est considéré comme achevé non pas au moment de la fin matérielle des travaux, mais à la date de l’inscription des modifications dans l’EGRN.

Le deuxième bloc important de changements est entré en vigueur le 25 juin 2024. Par le décret du Gouvernement de la Fédération de Russie du 17.06.2024 n° 812, l’ancien décret n° 266 sur les formulaires de demande et de décision d’autorisation a été abrogé, et par l’arrêté du 04.04.2024 n° 240/pr, de nouveaux formulaires de demande de transformation technique et/ou de réaménagement d’un local dans un immeuble collectif ainsi que de nouveaux formulaires du document d’autorisation ont été approuvés. En pratique, cela signifie qu’en 2026 on ne peut plus s’appuyer sur les anciens formulaires de 2005.

En 2026, c’est précisément ce modèle — la réforme de 2024 complétée par la mise à jour ultérieure des formulaires — qui constitue le noyau du régime fédéral en vigueur. D’après les sources officielles réunies dans l’article, c’est là le principal tournant normatif que le propriétaire doit prendre en compte avant d’entamer des travaux aujourd’hui.

Notions juridiques de base

Le réaménagement au sens du droit en vigueur n’est pas seulement un déplacement de cloisons. Juridiquement, cela inclut la modification des limites du local, la modification de sa superficie, la création de nouveaux locaux ainsi que la modification de son agencement intérieur, y compris sans modification des limites ni de la superficie. C’est pourquoi même des travaux qui ne modifient pas la surface de l’appartement, mais changent son schéma intérieur, peuvent en 2026 relever du régime du réaménagement.

La transformation technique correspond à l’installation, au remplacement ou au déplacement des réseaux d’ingénierie, des équipements sanitaires, électriques ou autres, si ces opérations nécessitent une modification de la documentation technique du local. Par conséquent, la transformation technique concerne avant tout le contenu technique de l’appartement, tandis que le réaménagement touche à son organisation spatiale. En pratique, ces deux régimes vont souvent de pair, mais juridiquement ils ne se confondent pas : on peut effectuer un réaménagement sans transformation technique, et inversement.

La reconstruction, au sens du droit de l’urbanisme, consiste en une modification des paramètres d’un ouvrage immobilier ou de ses parties, y compris sa hauteur, le nombre de locaux, sa superficie, son volume et d’autres paramètres. Pour le propriétaire, la différence est décisive : un réaménagement ordinaire relève de la procédure d’autorisation prévue par le droit du logement, alors qu’une reconstruction peut faire basculer la situation dans le champ de la réglementation urbanistique, toucher l’immeuble lui-même et les droits de tous les copropriétaires. C’est pourquoi une extension, une modification du contour extérieur du bâtiment, une intervention sur la façade ou d’autres travaux modifiant les paramètres de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ne peuvent pas être automatiquement qualifiés de simple réaménagement d’appartement.

Les parties communes de l’immeuble collectif ont une importance particulière. Le propriétaire de l’appartement ne détient pas à titre individuel la façade, les structures porteuses, les réseaux d’ingénierie desservant plus d’un local ni d’autres éléments des parties communes. Le Code du logement et le décret gouvernemental n° 491 incluent expressément parmi les parties communes, notamment, les structures porteuses de clôture, certaines structures non porteuses de clôture, ainsi qu’un certain nombre de réseaux techniques internes de l’immeuble. Ainsi, toucher à un mur porteur, à la façade, aux colonnes montantes communes, aux conduits de ventilation ou de fumée ne relève déjà plus exclusivement d’une question intérieure à l’appartement.

Si la reconstruction, la transformation technique ou le réaménagement sont impossibles sans l’adjonction à un local d’une partie des parties communes, l’accord de tous les propriétaires de locaux dans l’immeuble collectif est requis. C’est l’un des obstacles les plus sous-estimés : un propriétaire peut disposer d’un projet parfait du point de vue de la résistance des structures, mais sans décision régulière de l’assemblée des copropriétaires, les travaux ne seront tout de même pas légaux. La jurisprudence de la Cour suprême confirme cette logique.

Ce qui est permis

La législation fédérale ne contient pas de liste exhaustive “positive” des travaux qui seraient toujours autorisés sans approbation. Le repère juridique est inverse : si le travail ne constitue ni un réaménagement ni une transformation technique au sens de l’article 25 du Code du logement et ne touche pas aux parties communes, alors il sort du champ de l’article 26 du même code. En conséquence, on peut en général considérer comme sûrs sans autorisation seulement les travaux de simple rénovation cosmétique : finitions, remplacement des revêtements, des vantaux de portes, du mobilier intégré, de la plomberie ou de l’électricité sans déplacement des équipements et sans modification des paramètres devant figurer dans la documentation technique. Il s’agit d’une conclusion juridique tirée des définitions en vigueur, et non d’une liste fédérale fermée ; chaque cas concret doit être vérifié à l’aune de la documentation technique du local et du règlement régional.

Les travaux qui peuvent en principe être admissibles, mais seulement dans un cadre légal, sont généralement les suivants :

Démolition et construction de cloisons non porteuses.
Création d’ouvertures de porte dans des murs non porteurs.
Réunion ou division de locaux intérieurs.
Modification de la configuration de la cuisine, du couloir, du débarras ou du dressing.
Modification de la superficie des pièces à l’intérieur des zones privatives de l’appartement, sans empiéter sur des parties communes.

Après la réforme de 2024, toutes ces opérations doivent être appréciées en tenant compte de la nouvelle définition large du réaménagement. Même si la superficie totale de l’appartement ne change pas à l’arrivée, une modification de l’agencement intérieur peut à elle seule nécessiter une autorisation.

Parmi les travaux qui exigent généralement une vérification juridique et technique particulièrement stricte figurent toute intervention sur les structures porteuses, toute ouverture dans un mur porteur, le déplacement des salles d’eau et des cuisines, la modification des zones humides, l’intervention sur la ventilation, la modification des réseaux d’ingénierie, toute action sur la façade, les loggias et balcons, ainsi que la création de nouveaux locaux modifiant les limites ou la superficie de locaux voisins. Au niveau fédéral, ce durcissement s’explique non par des interdictions “domestiques”, mais par l’exigence que le projet de transformation technique ou de réaménagement soit conforme à la législation, et que des accords supplémentaires puissent être nécessaires si des parties communes sont affectées.

Une restriction spéciale confirmée au niveau fédéral concerne la logique sanitaire d’implantation des locaux : le point 24 du règlement approuvé par le décret gouvernemental n° 47 n’autorise pas le placement d’un cabinet d’aisances, d’une salle de bains ou douche, ni d’une cuisine au-dessus de pièces d’habitation. Il en découle une conclusion pratique importante : le déplacement d’une salle d’eau ou d’une cuisine n’est possible que si le schéma final ne viole pas les exigences obligatoires relatives à l’emplacement des locaux. Pour les appartements en duplex et certains cas atypiques, un contrôle séparé du projet est nécessaire ; on ne peut pas universaliser l’interdiction sans analyser la configuration concrète.

La situation est encore plus stricte en matière de ventilation. Les exigences fédérales applicables aux logements n’autorisent pas le raccordement commun des conduits de ventilation des cuisines et des sanitaires, et dans les immeubles gazéifiés, les conduits de fumée et de ventilation sont directement considérés comme des éléments liés à la sécurité des équipements gaziers communs et des parties communes. C’est pourquoi toute réduction de section, tout démontage de gaine, toute fusion de conduits ou autre intervention sur la ventilation doit d’emblée être traitée comme une solution à haut risque.

Pour les appartements gazéifiés, il faut distinguer le niveau fédéral du niveau régional. D’après les sources fédérales vérifiées dans l’article, il n’est pas possible de confirmer l’existence, pour l’ensemble du pays, d’une interdiction textuelle unique formulée précisément comme l’interdiction de réunir une cuisine équipée d’une cuisinière à gaz avec une pièce sans porte, directement dans le Code du logement ou un autre acte fédéral général relatif à la procédure de réaménagement. En revanche, dans la pratique régionale, cette règle est bien exprimée : le décret du Gouvernement de Moscou n° 508-PP n’autorise pas la création d’ouvertures sans porte entre des pièces d’habitation et des cuisines gazéifiées, et les explications officielles des autorités municipales confirment de façon constante cette approche. En dehors de Moscou, cette question doit être vérifiée au regard de l’acte régional applicable et des exigences de sécurité du gaz.

S’agissant des loggias, des balcons, du déplacement des radiateurs et des planchers chauffants raccordés aux systèmes communs, le tableau juridique n’est pas uniforme. Pour Moscou, la pratique officielle et l’acte régional partent du principe qu’il est interdit de fusionner loggias et balcons avec les pièces intérieures comme simple agrandissement de la chambre, et le déplacement des radiateurs du chauffage central vers les loggias y est officiellement qualifié d’interdit. Au niveau fédéral, ces conclusions sont généralement déduites du statut des éléments de clôture, de la façade et du système collectif de chauffage, mais l’article ne confirme pas de formule universelle applicable à tous les sujets de la Fédération ; un tel cas nécessite l’examen du projet, du statut des éléments d’enveloppe et de la procédure régionale.

Pour les immeubles en panneaux, le bâti ancien et les immeubles à schéma structurel atypique, il n’existe ni privilège fédéral particulier, ni interdiction fédérale autonome. Ce qui a une portée juridique ici, ce n’est pas “l’âge de la maison” en soi, mais la présence d’éléments porteurs, l’état des structures et l’admissibilité des travaux au regard du projet. C’est précisément pourquoi, dans les immeubles standardisés, les questions d’ouvertures dans les murs porteurs supposent presque toujours un renforcement, des calculs spéciaux et un avis technique ; à Moscou, cela est directement reflété dans la réglementation régionale qui lie les travaux sur les structures porteuses à un avis technique sur leur admissibilité et leur sécurité.

Si l’immeuble constitue un objet du patrimoine culturel, des autorisations supplémentaires s’imposent. Les travaux de conservation de ce type d’objet sont réalisés sur le fondement de la législation sur la protection des monuments et exigent une autorisation spéciale ; la seule procédure d’autorisation relevant du droit du logement ne suffit pas.

Les “appartements” au sens commercial du terme exigent un filtre juridique distinct. En 2025, la Cour suprême a expressément indiqué que la législation sur le logement ne prévoit pas cette notion et ne les rattache pas à la catégorie des locaux d’habitation. Il n’existe donc pas de réponse universelle : il faut d’abord vérifier l’extrait EGRN et le statut du bâtiment. S’il s’agit d’un local non résidentiel situé dans un immeuble collectif, certaines règles relatives aux locaux en immeuble collectif peuvent s’appliquer ; si le bâtiment n’est pas un immeuble collectif au sens du droit du logement, le régime sera différent.

Ce qui est interdit

Il est directement et inconditionnellement faux de partir de la présomption qu’à l’intérieur de son appartement tout est permis. La transformation technique non autorisée et le réaménagement non autorisé ne sont pas admis par la loi ; la règle fondamentale de l’article 29 du Code du logement n’est pas qu’on puisse d’abord faire les travaux puis les faire approuver, mais que des actes accomplis sans la décision requise créent déjà une situation illicite quant au local.

L’interdiction confirmée au niveau fédéral porte notamment sur le placement au-dessus de pièces d’habitation d’une salle de bains, d’une douche, de toilettes et d’une cuisine. En conséquence, le déplacement d’un sanitaire à l’emplacement de l’ancienne pièce d’habitation du voisin du dessous ou l’installation d’une cuisine au-dessus d’une pièce d’habitation d’un appartement inférieur ne sont, dans la configuration ordinaire d’un immeuble collectif, pas conformes aux exigences obligatoires. Cette interdiction s’explique non par un formalisme excessif, mais par des impératifs sanitaires et d’exploitation.

Il est interdit d’annexer à l’appartement une partie des parties communes sans l’accord de tous les copropriétaires de l’immeuble. C’est là que se situent les limites de nombreux cas “gris” : appropriation d’une partie du couloir commun, du sas, du grenier, de l’étage technique, modification du contour de façade, fermeture d’éléments communs, isolation d’une portion d’espace commun pour en faire une zone “personnelle”. Formellement, il ne s’agit déjà plus seulement d’un réaménagement d’appartement, mais d’une atteinte à la propriété indivise d’autrui.

Il est interdit d’effectuer des travaux créant une menace pour la vie ou la santé des citoyens, ou portant atteinte aux droits et intérêts légitimes d’autres personnes. C’est le critère général le plus important, tant pour l’autorisation que pour l’appréciation judiciaire d’un réaménagement déjà réalisé. C’est pourquoi les interdictions typiques ne concernent pas l’“esthétique” de la rénovation, mais les structures porteuses, la sécurité des réseaux techniques, la ventilation, l’accès aux communications et d’autres conditions nécessaires à l’exploitation normale de l’immeuble.

Au niveau régional, les interdictions peuvent être précisées de manière bien plus stricte. Pour Moscou, le décret n° 508-PP range explicitement parmi les solutions inadmissibles, notamment, la création d’ouvertures sans porte entre des pièces d’habitation et des cuisines gazéifiées, l’implantation d’une cuisine gazéifiée au-dessus d’une pièce d’habitation, ainsi que la suppression ou la réduction de la section des conduits de ventilation naturelle et le démontage des gaines de ventilation. Cette liste ne doit pas être automatiquement transposée à l’ensemble du pays comme une liste fédérale littérale, mais pour Moscou il s’agit bien d’une norme en vigueur, et non d’un simple conseil.

Cela permet aussi de réfuter plusieurs mythes répandus. L’affirmation “si le mur n’est pas porteur, alors tout est permis” est juridiquement fausse, car même une cloison non porteuse peut modifier l’agencement intérieur de telle sorte qu’il y ait réaménagement au sens de l’article 25 du Code du logement. L’idée “les voisins l’ont fait, donc c’est autorisé” n’a aucune valeur juridique. La thèse “on régularisera automatiquement après” contredit l’article 29 du Code du logement et la jurisprudence : le maintien d’un local déjà transformé n’est pas automatique, mais constitue une exception subordonnée à la preuve de l’absence de danger et d’atteinte aux droits d’autrui. Enfin, un “plan libre” dans un immeuble neuf n’annule ni le statut du local, ni ses données dans l’EGRN, ni l’exigence d’autorisation pour modifier son schéma intérieur.

Réaménagement non autorisé

Un réaménagement est considéré comme non autorisé lorsqu’il a été effectué en l’absence de décision d’autorisation ou avec des écarts par rapport au projet approuvé. Dans ce cas, il ne s’applique pas seulement une responsabilité administrative, mais aussi un mécanisme relevant du droit du logement obligeant à remettre le local dans son état antérieur dans un délai raisonnable et selon la procédure établie.

Pour les citoyens, l’article 7.21 du Code des infractions administratives prévoit une responsabilité administrative pour le réaménagement non autorisé de locaux d’habitation dans des immeubles collectifs ; les publications officielles de Moscou, se référant à cette norme, indiquent une amende pour les particuliers de 2 000 à 2 500 roubles. Cependant, considérer cette amende comme le “prix de la légalisation” est une erreur : l’amende ne remplace ni l’obligation de supprimer l’irrégularité ni celle de suivre la procédure appropriée.

Si le local n’est pas remis dans son état initial et qu’aucune décision judiciaire ne confirme son maintien dans son état modifié, la loi permet une conséquence extrêmement sévère : pour le propriétaire d’un local d’habitation, la vente du bien aux enchères publiques avec obligation pour le nouveau propriétaire de le remettre dans son état antérieur. Ce n’est pas une légende urbaine, mais un mécanisme directement prévu par l’article 29 du Code du logement. En pratique, il n’est pas appliqué dans chaque affaire, mais il existe en droit et doit être pris en compte dans l’évaluation des risques.

Il est parfois possible de légaliser un réaménagement déjà réalisé. Juridiquement, deux scénarios existent. Le premier est celui où les travaux sont admissibles au fond : le propriétaire complète les documents manquants et suit la procédure prévue par la loi et le règlement régional. Le second consiste à saisir le tribunal pour demander le maintien du local dans son état réaménagé et/ou transformé. Mais le juge ne peut accueillir une telle demande que s’il est prouvé que cela ne porte pas atteinte aux droits et intérêts légitimes des citoyens et ne crée pas de menace pour leur vie ou leur santé. La Cour suprême souligne qu’il s’agit d’un modèle exceptionnel.

En pratique, au moins quatre groupes de situations se légalisent mal, et parfois ne se prêtent pas du tout à la régularisation :

L’intervention sur des structures porteuses sans justification technique démontrant sa faisabilité.
L’annexion de parties communes sans l’accord requis de tous les copropriétaires.
La violation des exigences sanitaires relatives à l’emplacement des zones humides et de la cuisine.
Les interventions sur les solutions liées au gaz et à la ventilation qui ne répondent pas aux exigences de sécurité.

Pour les immeubles classés, s’y ajoute l’absence d’autorisations des autorités de protection du patrimoine culturel.

Les risques pratiques d’un réaménagement non autorisé dépassent largement le simple litige avec l’inspection du logement. Après la réforme de 2024, un réaménagement n’est considéré comme achevé qu’après son inscription dans l’EGRN, et Rosreestr indique séparément que, lors du choix d’un logement, il faut vérifier le plan de l’appartement au regard des données du registre. Il en découle des risques transactionnels : l’acheteur reçoit un bien dont l’état réel peut ne pas coïncider avec le registre ; pour un crédit hypothécaire, Rosreestr a indiqué dans ses publications explicatives qu’en règle générale, une banque n’approuvera pas un logement avec un réaménagement non régularisé. En ce qui concerne l’assurance, l’article ne confirme pas, sur la base de sources fédérales officielles, l’existence d’un régime fédéral spécial unique quant aux conséquences d’un réaménagement non autorisé ; il faut donc examiner les conditions du contrat d’assurance concret.

Comment faire approuver

L’algorithme juridiquement correct commence non par le design, mais par la qualification de l’objet. Avant le début des travaux, le propriétaire doit vérifier : l’extrait EGRN et la description réelle du local ; la documentation de projet et la documentation technique ; le fait que l’immeuble soit ou non gazéifié ; l’existence d’une atteinte aux structures porteuses, à la façade, à la ventilation, aux colonnes montantes et à d’autres éléments des parties communes ; le statut éventuel de patrimoine culturel ; et le fait que l’immeuble soit ou non déclaré dangereux. Sans cela, il est impossible de comprendre s’il s’agit d’une simple rénovation, d’un réaménagement, d’une transformation technique, d’une annexion de parties communes ou déjà d’une reconstruction.

Ensuite se constitue le dossier de documents prévu par la partie 2 de l’article 26 du Code du logement. Au niveau fédéral, il faut avant tout se référer à la demande elle-même et au projet de transformation technique et/ou de réaménagement comme document central sur le fond ; selon la situation, peuvent aussi être requis les documents relatifs au droit de propriété, et si des parties communes sont touchées, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’avis technique sur l’admissibilité et la sécurité des travaux n’est pas mentionné à l’article 26 du Code du logement comme document fédéral universel pour tous les cas, mais dans la pratique régionale il devient souvent obligatoire en cas de travaux sur des structures porteuses, et à Moscou cet instrument est directement intégré à la procédure en vigueur.

Le délai fédéral pour adopter une décision d’autorisation ou de refus est de 45 jours au plus à compter de la présentation des documents. La décision doit être remise ou envoyée au plus tard dans les 3 jours ouvrables suivant son adoption. Les motifs de refus sont énumérés dans le Code du logement et incluent notamment l’absence de présentation des documents requis, leur dépôt devant un organe incompétent et la non-conformité du projet aux exigences légales.

Après l’exécution des travaux, la procédure d’achèvement dépend de leur nature. La transformation technique d’un local est réputée achevée à la date d’approbation de l’acte de la commission de réception. Le réaménagement d’un local est réputé achevé à la date de l’inscription dans l’EGRN des modifications relatives aux limites et/ou à la superficie du local, ou de l’enregistrement cadastral des nouveaux locaux créés et de l’enregistrement étatique du droit sur ceux-ci.

En 2026, le plan technique est l’élément central de l’achèvement du réaménagement. Les exigences relatives à sa forme et à son établissement sont fixées par l’arrêté de Rosreestr n° P/0082, qui prévoit expressément l’utilisation du projet de réaménagement et de l’acte de la commission de réception.

Il en découle une conclusion pratique importante : en 2026, le propriétaire ne doit pas considérer le réaménagement comme achevé simplement parce que les ouvriers sont partis et que le BTI a délivré un nouveau relevé. La fin juridiquement significative réside précisément dans l’achèvement correct de la procédure et dans la mise à jour des données de l’EGRN.

Les différences régionales concernent principalement l’organe chargé d’accorder l’autorisation, le règlement administratif, le mode de dépôt, les matériaux techniques supplémentaires et le degré de détail des solutions interdites. Le cadre fédéral est unifié, mais les sujets de la Fédération et les municipalités organisent différemment la prestation elle-même.

Pour Moscou, on peut citer comme exemple particulier la procédure mise en œuvre par l’Inspection du logement de Moscou et le portail mos.ru sur la base du décret du Gouvernement de Moscou n° 508-PP ; selon les informations officielles de la ville, après établissement de l’acte lorsque le réaménagement est achevé, la demande adressée à Rosreestr pour l’inscription des modifications dans l’EGRN est envoyée par l’inspection elle-même. Les règlements officiels du Comité du logement prévoient que, à Saint-Pétersbourg, le service est organisé par les administrations de district. Ces modèles ne doivent pas être confondus : la liste moscovite des interdictions et la procédure moscovite ne constituent pas un standard fédéral général.

Dans les immeubles reconnus dangereux, la question est particulièrement sensible. Pour Moscou, lorsqu’un immeuble est déclaré dangereux, le réaménagement et la transformation technique ne sont pas autorisés. Même si cela ne doit pas être automatiquement traité comme une norme inconditionnelle pour toute la Russie, en pratique, le propriétaire d’un immeuble dangereux doit partir d’une approche extrêmement stricte et vérifier d’abord le régime spécial applicable à son immeuble.

Conclusions essentielles

Le réaménagement d’un appartement en 2026 n’est licite que si le propriétaire qualifie correctement les travaux envisagés avant même le début de la rénovation. Depuis la réforme de 2024, le critère est devenu à la fois plus strict et plus simple : il y a enjeu de réaménagement si les limites changent, si la superficie change, si de nouveaux locaux apparaissent ou si l’agencement intérieur est modifié.

L’intérêt pratique de l’autorisation ne se limite pas à éviter une amende. Depuis le 1er avril 2024, le réaménagement est juridiquement indissociable de l’EGRN, de sorte que des modifications non régularisées deviennent un problème pour la vente, pour la vérification du bien par l’acheteur, pour l’obtention d’un prêt hypothécaire et pour toute défense ultérieure des droits du propriétaire.

Ce qu’il est particulièrement important de revérifier à la date de publication

La version en vigueur des articles 25 à 29 et 40 du Code du logement.
La version en vigueur de la procédure régionale d’autorisation dans votre sujet de la Fédération.
La présence de gaz dans l’immeuble, un éventuel statut de patrimoine culturel, un classement en immeuble dangereux ou des restrictions spéciales liées à l’immeuble ou à sa série.
Les formulaires actuels de demande et de décision d’autorisation.
Les exigences en vigueur relatives au plan technique et au format de dépôt dans l’EGRN.
La pratique régionale concernant les loggias, les radiateurs, les cuisines gazéifiées et d’autres cas-limites.

Pour le propriétaire d’un appartement

Si l’agencement intérieur de l’appartement change, même sans modification de la superficie, cela peut constituer un réaménagement au sens de l’article 25 du Code du logement.
Si des équipements sanitaires, des colonnes montantes, des installations électriques ou d’autres équipements sont déplacés avec modification de la documentation technique, il s’agit déjà d’une transformation technique.
Il faut d’abord vérifier si les structures porteuses, la façade, la ventilation et les réseaux techniques communs sont touchés.
Le déplacement d’une salle d’eau ou d’une cuisine ne peut pas être évalué sans vérifier le point 24 du décret gouvernemental n° 47.
Si des parties communes sont affectées, la question ne peut pas être réglée sans l’accord de tous les copropriétaires.
Une ouverture dans un mur porteur constitue un cas à haut risque qui exige généralement des calculs spéciaux et un avis technique ; à Moscou, cela est directement prévu par la réglementation régionale.
Une cuisine gazéifiée est une zone de risque particulière ; la réglementation moscovite interdit expressément une ouverture sans porte entre la pièce et la cuisine gazéifiée.
Le démontage ou la réduction des gaines de ventilation est l’une des variantes les plus dangereuses et les plus conflictuelles du réaménagement.
Un réaménagement non autorisé n’entraîne pas seulement une amende, mais aussi le risque d’une injonction de remise en état et, dans les cas extrêmes, celui d’une vente du local aux enchères publiques.
Un réaménagement déjà réalisé peut parfois être maintenu par voie judiciaire, mais seulement s’il n’y a pas d’atteinte aux droits d’autrui ni de menace pour la vie ou la santé.
Depuis le 1er avril 2024, un réaménagement n’est considéré comme achevé qu’après l’inscription des informations correspondantes dans l’EGRN.
Le plan technique est un élément obligatoire de l’achèvement du réaménagement, et non une simple formalité.
Lors d’une transaction, il faut vérifier la concordance entre l’agencement réel et les données de l’EGRN ; Rosreestr recommande expressément de contrôler le plan lors de l’achat d’un logement.
Un plan libre dans un immeuble neuf n’annule pas le régime juridique du réaménagement.
Si le bien est désigné comme “appartement” au sens commercial, il faut d’abord vérifier son statut dans l’EGRN ainsi que le statut du bâtiment, car ce terme ne crée pas en soi un régime spécial de droit du logement.

Zones problématiques :

La réunion d’une cuisine et d’une pièce dans un appartement gazéifié hors de Moscou : l’article ne permet pas de confirmer, sur la base des sources fédérales officielles, une interdiction littérale unique valable pour toute la Russie sous la forme de la règle moscovite ; une vérification de l’acte régional et des normes de sécurité est donc nécessaire.
L’annexion d’une loggia, le déplacement de radiateurs sur un balcon et l’installation de planchers chauffants raccordés aux systèmes communs : pour Moscou, la position d’application est stricte, mais une formule fédérale universelle applicable à tous les sujets doit être vérifiée séparément.
Les appartements situés dans des immeubles dangereux : la pratique moscovite exclut expressément le réaménagement, mais pour les autres sujets de la Fédération, il faut analyser le régime spécial de l’immeuble concret et la procédure locale.
Les immeubles en panneaux, le bâti ancien et les schémas structurels atypiques : ici, ce n’est pas l’appellation de l’immeuble qui compte, mais son schéma porteur réel et la faisabilité technique des travaux.
Les “appartements” au sens commercial : sans extrait EGRN ni compréhension du fait de savoir si le bien est un local situé dans un immeuble collectif, il est juridiquement incorrect de donner une réponse universelle.

Le réaménagement légal d’un appartement en 2026 est possible en droit russe, mais seulement à deux conditions : le propriétaire doit qualifier correctement les travaux projetés et s’appuyer sur les normes en vigueur, non sur une représentation domestique de “son espace à l’intérieur des murs”. Plus les travaux touchent aux structures porteuses, aux parties communes, au gaz, à la ventilation, aux zones humides, à la façade et aux données de l’EGRN, moins il reste de place pour les simplifications, et plus le rôle d’un projet professionnel et d’une vérification juridique précise devient important.