Il mercato immobiliare viene descritto attraverso il prezzo medio al metro quadrato. Un unico indicatore consente di confrontare anni, città, progetti e intere regioni. Dietro a questo dato si cela tuttavia un sistema più complesso: il costo del terreno, la progettazione, i lavori di costruzione, le infrastrutture, il credito, i tempi di realizzazione, la struttura degli appartamenti in vendita e il risultato finanziario del promotore immobiliare.
L’andamento del mercato primario a volte dà un’impressione contraddittoria. Da un confronto superficiale delle statistiche si possono notare periodi in cui il numero delle transazioni diminuisce, mentre il valore nominale delle nuove abitazioni continua a crescere. I prezzi dei singoli materiali da costruzione si stabilizzano, mentre il costo degli appartamenti mantiene la sua traiettoria precedente. I grandi promotori immobiliari mantengono prezzi di vendita elevati anche in un mercato più debole.
Da queste osservazioni sono emerse alcune ipotesi iniziali. La prima riguardava l’inerzia dei prezzi: è possibile che il costo delle nuove abitazioni reagisca alle variazioni della domanda più lentamente rispetto al volume fisico delle vendite. La seconda riguarda l’influenza limitata dei materiali da costruzione sul prezzo finale dell’appartamento. La terza riguarda la capacità del modello di sviluppo immobiliare di ridistribuire l’adeguamento di mercato tra prezzo, metratura venduta, nuovi progetti, finanziamenti e profitti.
Ho deciso di verificare queste ipotesi sulla base dei dati pubblici di Rosstat, della Banca di Russia, di DOM.RF, dei bilanci dei principali sviluppatori immobiliari e delle ricerche di CM PRO.
Il risultato si è rivelato più complesso rispetto all’ipotesi iniziale.
Il prezzo presenta effettivamente una marcata inerzia. Tuttavia, il calo della domanda si manifesta sul mercato attraverso altre variabili: il numero di transazioni, il valore reale degli alloggi, le condizioni di pagamento rateale, il costo del capitale e le successive decisioni relative all’avvio di nuovi progetti. Allo stesso tempo, la stabilità del prezzo di vendita non implica affatto sempre la stabilità dell’utile netto del costruttore.
È proprio il meccanismo di questa distribuzione ad essere oggetto della mia ricerca.
È opportuno iniziare l’analisi proprio dal concetto stesso di prezzo.
Il costo medio al metro quadrato, l’indice dei prezzi, il listino pubblico del costruttore e il costo economico effettivo dell’acquisto di un appartamento descrivono diversi aspetti del mercato.
Il prezzo medio indica il costo al metro quadrato calcolato sull’insieme degli immobili effettivamente venduti.
L’indice dei prezzi è destinato all’analisi delle dinamiche del costo degli alloggi. La metodologia di Rosstat tiene conto dei prezzi di mercato registrati e delle caratteristiche degli appartamenti; gli indicatori medi russi vengono aggregati dai dati regionali utilizzando la superficie venduta come peso.
Il prezzo di offerta è il valore che l’acquirente vede nel listino prezzi.
Il prezzo contrattuale è il valore nominale dell’appartamento fissato nel contratto di partecipazione alla costruzione in compartecipazione.
Il prezzo economico tiene conto del piano di pagamento, degli sconti, della rateizzazione e del costo del denaro nel tempo.
Questi indicatori sono correlati, ma ciascuno risponde a una propria domanda di ricerca.
| Indicatore | Cosa indica | Applicazione principale |
| Prezzo medio | Il costo medio dei metri quadrati effettivamente venduti | Livello generale del mercato |
| Indice dei prezzi | Variazione del valore nel tempo | Analisi delle dinamiche |
| Prezzo di offerta | Il valore pubblico dell’immobile | Politica commerciale |
| Prezzo contrattuale | L’importo nominale della transazione | Analisi dei contratti |
| Prezzo economico | Il valore attuale di tutti i pagamenti | Confronto dell’onere reale a carico dell’acquirente |
Questa distinzione è particolarmente importante in caso di variazioni nella struttura delle vendite.
Il prezzo medio può aumentare perché gli appartamenti comparabili diventano più costosi. Può anche aumentare perché nel periodo in esame è cresciuta la quota di regioni costose, di alloggi di classe superiore, di appartamenti di piccole dimensioni con un costo al metro elevato o di immobili in fase avanzata di completamento.
Nella sua forma più semplice:
Variazione del prezzo medio = variazione del costo degli alloggi comparabili + variazione della struttura degli immobili venduti
La portata di tale problema statistico è ben illustrata da uno studio della Banca di Russia del 2026. Un semplice confronto dei prezzi medi forniti da Rosstat evidenziava un divario tra il mercato primario e quello secondario pari al 52%. Dopo un confronto econometrico degli appartamenti in base all’anno di costruzione, alla classe, alla superficie e ad altre caratteristiche, il divario si è attestato intorno al 9%, mentre tenendo conto delle spese di ristrutturazione è salito fino al 18%¹.
Questo studio riguarda il confronto tra il mercato primario e quello secondario, pertanto le sue percentuali non possono essere trasferite meccanicamente all’andamento temporale delle nuove costruzioni. Esso dimostra invece che la struttura degli immobili è in grado di modificare in modo significativo il prezzo medio osservato.
Il 2025 è particolarmente significativo ai fini dell’analisi, poiché nel corso dell’anno il mercato ha attraversato due fasi distinte.
Nella prima metà dell’anno le vendite di immobili di nuova costruzione hanno subito un calo significativo e, parallelamente, i promotori immobiliari hanno ridotto il numero di nuovi progetti avviati. Nella seconda metà dell’anno la domanda si è ripresa. Di conseguenza, alla fine del 2025 sono stati venduti 25,6 milioni di m² di alloggi tramite contratti di partecipazione azionaria, con un aumento dell’1% rispetto all’anno precedente. Il volume monetario delle vendite ha raggiunto i 5,2 trilioni di rubli, con un aumento dell’11%. I nuovi progetti avviati hanno totalizzato 41,3 milioni di m², mentre il portafoglio di immobili residenziali plurifamiliari in costruzione ammontava a 116,6 milioni di m².
Pertanto, le statistiche annuali del 2025 evidenziano già di per sé una caratteristica importante del mercato: l’andamento del volume di metri venduti, dei nuovi progetti avviati e del valore delle vendite in rubli si evolve a ritmi diversi.
Un esempio particolarmente lampante si riscontra nel secondo trimestre del 2026. Dopo l’aumento della domanda registrato all’inizio dell’anno, la Banca di Russia ha rilevato una diminuzione degli afflussi sui conti di garanzia; l’autorità di regolamentazione attribuisce l’elevata base di riferimento del primo trimestre alla modifica delle condizioni del «Mutuo Familiare» a partire dal 1° febbraio. Nel contempo, il portafoglio di finanziamenti di progetto ha continuato ad aumentare, avvicinandosi agli 11 trilioni di rubli.
Per descrivere tale comportamento si utilizza il concetto di rigidità dei prezzi, o inerzia dei prezzi: il prezzo si adegua più lentamente rispetto alla quantità di merce venduta.
Nel settore immobiliare questo meccanismo ha una base concreta.
Un appartamento venduto oggi fa parte di un edificio per il quale la decisione di investimento è stata presa diversi anni fa. Il terreno è già stato acquistato o intestato, il progetto è stato elaborato, la documentazione autorizzativa è stata ottenuta, la linea di credito è stata aperta, gli appaltatori stanno lavorando e le reti ingegneristiche e gli obblighi infrastrutturali sono stati inclusi nel modello finanziario.
Pertanto, il calo della domanda attuale riduce rapidamente il numero di nuove transazioni, mentre l’economia del progetto esistente cambia in modo significativamente più lento.
Infografica 1. Sequenza della correzione di mercato
Diminuzione della domanda effettiva
↓
diminuzione del numero di transazioni
↓
modifica delle condizioni commerciali di vendita
↓
modifica del contenuto dei conti di garanzia e del modello finanziario del progetto
↓
decisioni più caute sui nuovi lanci
↓
modifica dell’offerta futura
Il prezzo nominale si colloca all’interno di questo sistema ed è in grado di reagire più lentamente rispetto agli indicatori fisici.
Ecco quindi una formulazione più accurata dell’osservazione iniziale:
In determinati periodi, la contrazione della domanda fisica sul mercato primario è accompagnata da una correzione del prezzo nominale delle abitazioni significativamente più lenta.
Si tratta di un’osservazione accertata per singoli episodi di mercato. L’ipotesi di una costante asimmetria strutturale dell’intero mercato russo nel periodo 2019–2026 richiede una verifica econometrica a sé stante.
La seconda ipotesi di partenza riguarda il costo di produzione.
In questo contesto è particolarmente importante distinguere tre livelli:
costo dei materiali da costruzione → costo di produzione dei lavori edili → prezzo finale dell’appartamento
Secondo i dati di Rosstat, nel 2023 i costi dei materiali rappresentavano il 58,8% dei costi delle imprese edili, mentre le spese per il costo del lavoro ammontavano al 19,4%. Si tratta della struttura del costo di produzione effettivo delle imprese operanti nel settore «Edilizia».
Questo indicatore descrive la produzione dei lavori edili. Non mostra la struttura del prezzo pagato dall’acquirente dell’appartamento.
Il prodotto finale comprende molti più elementi.
Prezzo finale al metro quadrato = costruzione fisica + terreno e diritti su di esso + infrastrutture + allacciamenti alle reti + progettazione e autorizzazioni + costo del finanziamento + vendite e gestione + tasse + reddito del promotore immobiliare
All’interno della costruzione fisica rientrano:
Lavori edili = materiali + manodopera + macchinari + lavori in appalto + altri costi diretti di produzione
Questa gerarchia esclude il comune errore del doppio conteggio, in cui il costo dei materiali e della manodopera viene aggiunto al costo dei lavori edili che li include già.
Terreno e diritti di costruzione
↓
progettazione e autorizzazioni
↓
infrastrutture ingegneristiche e sociali
↓
lavori di costruzione
↙︎ ↘︎
materiali manodopera e macchinari
↓
costo del capitale
↓
vendite e gestione
↓
tasse
↓
risultato finanziario del progetto
↓
prezzo finale per l’acquirente
Nel marzo 2026 CM PRO ha pubblicato una propria stima secondo la quale i materiali da costruzione rappresentavano circa il 21% del prezzo finale del metro quadrato di nuova costruzione nel 2025, contro il 45% del 2014. Nella pubblicazione disponibile al pubblico manca una serie completa di parametri di partenza che consenta di riprodurre il calcolo in modo indipendente; pertanto, è corretto utilizzare tale indicatore proprio come una stima di CM PRO e non come una statistica ufficiale.
Le statistiche ufficiali parallele di Rosstat confermano una conclusione strutturale più generale: anche all’interno del costo di produzione delle imprese edili stesse, le spese per i materiali rappresentano solo un elemento del modello produttivo; il prezzo finale degli alloggi si forma in un contesto economico significativamente più ampio.
Per il mercato dei materiali da costruzione ne deriva una conclusione fondamentale. La variazione del prezzo del cemento, dell’armatura, del vetro o dell’isolamento termico influisce sul costo di produzione del promotore immobiliare, tuttavia l’entità dell’impatto dipende dalla quota del materiale in questione nei lavori di costruzione e dalla quota dei lavori di costruzione stessi nell’economia complessiva del progetto.
Il costo dei materiali è uno dei fattori che determinano il prezzo delle abitazioni. L’entità della variazione finale è determinata dal sistema nel suo complesso.
Il mutuo rientra tra gli strumenti finanziari, ma il suo risultato concreto si manifesta nella superficie dell’appartamento, nella densità della zona, nella distanza dal centro e nel volume della futura costruzione.
Il credito determina il budget a disposizione della famiglia. Questo budget si traduce in numero di metri, tipologia di alloggio e ubicazione dell’acquisto.
Il mutuo agevolato di massa è diventato uno degli strumenti chiave del precedente ciclo immobiliare. La Banca di Russia ne ha studiato separatamente l’impatto in un modello macroeconomico dinamico. L’effetto massimo, secondo i calcoli dell’autorità di regolamentazione, si è verificato nel secondo trimestre del 2024 e ha raggiunto il 19,7% per i prezzi reali degli immobili di prima mano e il 10,6% per gli investimenti rispetto a uno scenario modello privo di programmi analoghi.
Si tratta di una stima modellistica. Essa descrive uno scenario controfattuale ipotetico e richiede pertanto proprio questa formulazione.
Tuttavia, il meccanismo è abbastanza chiaro:
riduzione del costo del credito → aumento del potere d’acquisto disponibile → aumento della domanda → parziale capitalizzazione della domanda aggiuntiva nel valore degli alloggi
In caso di reazione lenta dell’offerta, tale effetto si intensifica.
Dal 1° luglio 2024 il programma ipotecario agevolato di massa senza criteri selettivi è giunto al termine. Nella seconda metà dell’anno il mercato è passato a programmi mirati, in primo luogo al «Mutuo Familiare», con un costo del credito di mercato significativamente più elevato. La Banca di Russia ha registrato un notevole calo dell’attività ipotecaria di mercato dopo la conclusione del programma di massa. (Banca Centrale della Russia)
Pertanto, il mutuo contribuisce alla definizione del prodotto stesso: influisce sulla metratura disponibile e, al contempo, sul volume di costruzioni che i promotori immobiliari ritengono economicamente giustificato avviare.
Il sistema finanziario opera anche dal lato del promotore immobiliare.
Un moderno progetto residenziale viene finanziato da una banca, mentre i fondi degli acquirenti, fino all’adempimento delle condizioni contrattuali, vengono depositati su conti di deposito a garanzia. Maggiore è il volume accumulato nei conti di garanzia rispetto al debito del progetto, più vantaggioso può diventare il costo della parte corrispondente del finanziamento.
Pertanto, il costo del capitale del promotore immobiliare dipende contemporaneamente da diversi parametri:
Costo del finanziamento del progetto = volume del debito utilizzato × tasso effettivo × durata di utilizzo del capitale, tenendo conto della copertura fornita dai fondi depositati nei conti di garanzia
Nel terzo trimestre del 2023, il tasso medio ponderato del finanziamento del progetto era pari a circa il 5,57%, mentre il rapporto tra i fondi in escrow e il debito era pari a circa l’85,9%. Verso la metà del 2026, il contesto finanziario era diventato notevolmente più costoso, ma il credito di progetto continuava a presentare un vantaggio rispetto al debito societario tradizionale.
Qui si forma un circuito chiuso:
Acquirente
↓
contratto di partecipazione azionaria
↓
conto di deposito a garanzia
↓
copertura del finanziamento di progetto
↓
costo del capitale del promotore immobiliare
↓
economia della costruzione
↓
lancio successivo
La variazione della domanda, quindi, incide due volte sul progetto. Modifica il volume dei ricavi futuri e, allo stesso tempo, influisce sulle condizioni finanziarie della costruzione già in corso.
Le statistiche economiche qui si traducono direttamente in realtà concreta: il ritmo delle vendite odierne influenza la decisione sul numero di edifici, appartamenti e infrastrutture che sorgeranno tra qualche anno.
Nel settore dell’edilizia residenziale, l’offerta presenta un’elasticità limitata nel breve termine, ovvero la capacità di modificare rapidamente il volume fisico del prodotto in risposta alla domanda.
Non è possibile ritirare dal mercato una casa già pronta con la stessa rapidità con cui si ritira una merce dal magazzino. Un immobile già in fase di costruzione è legato al terreno, al credito bancario, agli appaltatori e al calendario di consegna.
La variabile più flessibile è rappresentata dal progetto successivo.
Nel 2025 i promotori immobiliari russi hanno immesso sul mercato 41,3 milioni di m² di nuovi progetti, mentre il portafoglio complessivo delle costruzioni in corso ammontava a 116,6 milioni di m². DOM.RF descrive il comportamento dei promotori come più cauto sullo sfondo dell’instabilità della domanda.
È proprio qui che entra in gioco la teoria delle opzioni reali. Un terreno già predisposto rappresenta un’opportunità di investimento: il proprietario può avviare il progetto subito, modificarne i parametri o posticiparne l’avvio a un altro periodo.
Pertanto, il calo della domanda può manifestarsi attraverso la seguente sequenza:
meno vendite oggi → modello di investimento più conservativo → meno nuovi avvii → crescita più lenta dell’offerta futura
È un fatto comprovato la variazione dei volumi degli avvii. Il loro utilizzo proprio come strumento consapevole per sostenere i prezzi rimane per ora un’ipotesi di ricerca.
Tale distinzione è importante. L’allineamento delle decisioni di diversi sviluppatori può essere una reazione razionale e indipendente a condizioni finanziarie identiche. Per trarre conclusioni sul potere di mercato è necessaria un’analisi separata della concentrazione locale, delle quote di mercato delle aziende e della sostituibilità di progetti specifici.
Gli alti tassi ipotecari hanno dato vita a un altro canale di adattamento: il pagamento rateale offerto dai costruttori.
Al 1° marzo 2026, la Banca di Russia stimava che gli impegni dei cittadini per l’acquisto di alloggi in costruzione a rate ammontassero a 1,6 trilioni di rubli, pari al 17% del valore dei contratti di partecipazione azionaria stipulati.
Il pagamento rateale cambia il significato del prezzo nominale.
Un appartamento da 20 milioni di rubli, pagato per intero oggi, e un appartamento con lo stesso prezzo di 20 milioni di rubli nel contratto, in cui metà del pagamento viene posticipato di due anni, hanno lo stesso valore contrattuale ma un valore economico attuale diverso.
In forma testuale, il calcolo si presenta così:
Prezzo economico dell’appartamento = somma di tutti i pagamenti futuri, attualizzati al valore odierno
Più lungo è il periodo di dilazione gratuito o agevolato, più significativa è la differenza tra il prezzo contrattuale e quello economico.
Proprio per questo motivo il valore nominale al metro quadrato è in grado di mantenere la propria stabilità, aumentando al contempo l’effettiva flessibilità delle condizioni di acquisto.
Sulla base dei dati disponibili, si può affermare con certezza che lo strumento in questione è ampiamente diffuso. Per valutare lo sconto economico medio sul mercato russo è necessaria una base di contratti concreti con i relativi piani di pagamento.
Gli immobili di nuova costruzione rappresentano un bene eterogeneo. Un appartamento di 35 m² in un edificio di classe business già completato a Mosca e un appartamento di 70 m² in una fase iniziale del progetto in un centro regionale rientrano nella stessa categoria statistica del mercato primario, pur presentando caratteristiche economiche completamente diverse.
Pertanto, la struttura delle vendite riveste un’importanza autonoma.
I risultati aziendali del Gruppo «Etalon» ne forniscono un chiaro esempio. Nel 2025 l’azienda ha venduto 671 mila m² di immobili per un valore di 153,5 miliardi di rubli. Il prezzo medio è aumentato, con una crescita particolarmente rapida nei segmenti business e premium. Nel IV trimestre la superficie venduta nel segmento business è cresciuta del 180% su base annua, mentre il suo volume in termini monetari è più che raddoppiato. (Etalon Group)
Di conseguenza, la crescita del prezzo medio aziendale riflette qui sia l’andamento dei prezzi in sé sia il cambiamento nella struttura del prodotto.
Questo effetto ha una manifestazione spaziale. Una quota maggiore di segmenti costosi implica una diversa ubicazione, infrastrutture diverse, requisiti più elevati in termini di architettura, ingegneria, spazi comuni e finiture.
Il prezzo medio al metro quadrato aumenta di pari passo con il cambiamento del metro quadrato stesso.
L’ipotesi iniziale relativa ai promotori immobiliari si è rivelata la parte dello studio che ha richiesto il maggior numero di rettifiche.
Una grande società è effettivamente in grado di mantenere il prezzo medio di vendita anche in caso di calo del volume fisico delle vendite. Tuttavia, il suo risultato finanziario netto dipende da una serie di fattori molto più ampia.
Il gruppo «Samolet» illustra bene questa discrepanza.
Nel 2024 l’azienda ha venduto 1,302 milioni di m² di immobili di prima mano contro 1,575 milioni di m² dell’anno precedente. Il prezzo medio al metro quadrato è aumentato da circa 187.000 a 213.500 rubli/m², ovvero del 14%.
Il prezzo ha contribuito a compensare in parte la diminuzione del volume in termini reali.
Il bilancio dell’anno successivo mostra il secondo livello del meccanismo. Nel 2025 il fatturato di «Samolet» è stato pari a 366,816 miliardi di rubli, l’utile lordo a 130,967 miliardi di rubli e il risultato operativo a 99,578 miliardi di rubli. Allo stesso tempo, gli oneri finanziari hanno raggiunto i 106,129 miliardi di rubli, con un risultato netto negativo di 2,291 miliardi di rubli.
| Indicatore | Valore | Significato economico |
|---|---|---|
| Vendite di immobili nuovi, 2024 | 1,302 milioni di m² | Volume fisico delle vendite |
| Prezzo medio, 2024 | 213,5 mila RUB/m² | Valore del prodotto venduto |
| Ricavi, 2025 | 366,8 miliardi di RUB | Ricavo riconosciuto del gruppo |
| Utile lordo, 2025 | 131,0 miliardi di RUB | Risultato dopo i costi di vendita |
| Oneri finanziari, 2025 | 106,1 miliardi di RUB | Costo del capitale di debito |
| Risultato netto, 2025 | -2,3 miliardi di RUB | Risultato finale per l’intero gruppo |
«Etalon» mostra un andamento simile. Nel 2025 l’utile rettificato prima di interessi, imposte e ammortamenti è stato pari a 30,6 miliardi di rubli, con un margine di redditività del 20%, mentre la perdita netta ha raggiunto i 22,3 miliardi di rubli. La società attribuisce tale risultato alle peculiarità di contabilizzazione degli oneri finanziari e all’elevato costo del debito societario.
Da ciò deriva una delle conclusioni più solide dell’intero lavoro:
La stabilità del prezzo di vendita e la stabilità dell’utile netto rappresentano caratteristiche diverse del modello di sviluppo immobiliare.
Il prezzo può sostenere l’economia lorda del progetto. Il capitale costoso è in grado di trasferire la correzione di mercato più in là — nell’utile netto e nel flusso di cassa.
Per un produttore di cemento, calcestruzzo, vetro o isolanti termici, il mercato funziona in modo diverso.
Il suo prodotto si misura innanzitutto in termini di volume fisico. La riduzione dei nuovi progetti edilizi incide sul carico delle capacità produttive in modo molto più diretto rispetto al prezzo di mercato di un appartamento.
È proprio qui che emerge la differenza strutturale tra gli attori della filiera.
Il promotore immobiliare dispone di un patrimonio fondiario, di programmi di costruzione, di una struttura degli appartamenti, di meccanismi di pagamento rateale, di scadenze di avvio dei lavori e di diversi programmi di prezzo.
Il produttore di materiali di base è invece legato in misura maggiore a tonnellate, metri cubi e al carico di lavoro dello stabilimento.
Da ciò si può ipotizzare una distribuzione asimmetrica dello shock di mercato: il rallentamento fisico dell’attività edilizia è in grado di manifestarsi prima nei volumi della produzione industriale, mentre il prezzo degli alloggi finiti mantiene una maggiore inerzia.
Per ora questa affermazione ha lo status di ipotesi parzialmente confermata. L’andamento dei singoli materiali la conferma in termini di volumi fisici, mentre il quadro finanziario comparativo di produttori e promotori immobiliari richiede un’analisi a sé stante.
Dopo un’analisi dettagliata, la sensazione iniziale di una logica “particolare” del mercato primario trova una spiegazione economica più precisa.
L’abitazione rappresenta un prodotto durevole, eterogeneo e legato al territorio.
La sua realizzazione richiede diversi anni.
L’offerta di terreni è limitata.
Il modello finanziario è strettamente legato al mutuo ipotecario e al credito bancario.
Gli appartamenti presentano caratteristiche di consumo diverse.
Il promotore immobiliare è in grado di gestire il momento di avvio della fase successiva.
Il prezzo contrattuale può essere integrato da pagamenti rateali e altre condizioni commerciali.
Tutte queste caratteristiche danno vita a un mercato in cui l’adeguamento si distribuisce nel tempo tra prezzo e quantità.
| Partecipante | Principale canale di cambiamento |
| Acquirente | Accessibilità del credito, importo della rata mensile, scelta della metratura e della posizione |
| Sviluppatore | Volume delle vendite, condizioni commerciali, nuovi lanci, costo del capitale |
| Banca | Tassi dei mutui, project financing, requisiti di rischio |
| Appaltatore | Volume dei lavori di costruzione |
| Produttore di materiali | Utilizzo della capacità e volume fisico degli ordini |
| Città | Ritmo di realizzazione di nuovi appartamenti, reti tecnologiche e infrastrutture |
Qui l’economia torna a confrontarsi con la realtà materiale.
Una minore accessibilità dei mutui comporta la scelta di un appartamento più piccolo o di una diversa ubicazione. La riduzione dei nuovi progetti significa un minor numero di nuovi edifici tra qualche anno. L’aumento del costo del capitale comporta una maggiore sensibilità del progetto nei confronti della superficie in eccesso e dei costi infrastrutturali. Il cambiamento nella composizione dell’offerta si traduce in una diversa densità, classe abitativa, qualità del cortile e dotazione di servizi.
Il prezzo al metro quadrato diventa l’espressione finanziaria di tutto questo sistema spaziale.
La ricerca è partita da alcune semplici osservazioni.
Il prezzo nominale di un immobile di nuova costruzione talvolta continua a crescere anche in periodi di calo delle vendite effettive.
Il costo dei materiali da costruzione segue un andamento proprio e spiega solo una parte del costo totale del prodotto immobiliare.
Un grande promotore immobiliare è in grado di mantenere il prezzo di vendita anche in un mercato più debole.
Dopo un’analisi approfondita, ciascuna di queste osservazioni ha assunto una forma più precisa.
Il mercato primario reagisce alle variazioni della domanda in modo graduale. Il numero di transazioni cambia più rapidamente. Successivamente cambiano le condizioni commerciali di acquisto, i versamenti sul conto di garanzia e le condizioni di credito. Il livello successivo è rappresentato dalla decisione di avviare progetti futuri. Il prezzo nominale è in grado di mantenere la propria inerzia più a lungo rispetto alla maggior parte degli altri indicatori.
Il costo dei materiali svolge un ruolo significativo nel settore edile. Il prezzo finale di un appartamento comprende contemporaneamente il terreno, le infrastrutture, la progettazione, il costo del capitale, la gestione e il risultato finanziario del progetto.
Il mutuo influisce sulla domanda effettiva e, attraverso di essa, contribuisce alla formazione del prezzo. Il modello della Banca di Russia mostra un effetto significativo del credito agevolato sul costo delle abitazioni di prima mano.
I bilanci dei promotori immobiliari evidenziano un’altra importante differenza: il mantenimento dei prezzi e del margine lordo può coesistere con una riduzione dell’utile netto sotto l’influenza del costo del debito.
Di conseguenza, l’ipotesi iniziale relativa a una formazione dei prezzi anomala si trasforma in una conclusione più accurata.
Il mercato immobiliare residenziale primario russo è un mercato dipendente dal credito, segmentato a livello locale, caratterizzato da un bene durevole e eterogeneo, con una marcata inerzia del prezzo nominale e una limitata elasticità dell’offerta nel breve termine.
La sua correzione di mercato si distribuisce tra tempistica, quantità, credito, struttura del prodotto e prezzo.
Per l’acquirente questo sistema si concretizza nella metratura dell’appartamento, nella rata mensile, nella distanza dalla città e nella qualità delle infrastrutture.
Per il promotore immobiliare — nel lotto di terreno, nel calendario dei lavori, nel costo del capitale e nel prossimo lancio.
Per il settore edile: nel volume fisico dell’appalto.
Per la città: nell’ambiente che rimarrà al termine del ciclo finanziario.
Il prezzo cambia.
I programmi di credito cambiano.
Il mercato attraversa un nuovo ciclo.
Il metro quadrato costruito rimane parte integrante della città.
Lo studio utilizza dati ufficiali e aziendali di dominio pubblico, raccolti con metodologie diverse. Le statistiche di Rosstat, gli indicatori di DOM.RF, i dati della Banca di Russia e i bilanci aziendali descrivono livelli diversi del mercato e, pertanto, vengono messi a confronto solo nell’ambito delle rispettive definizioni.
La stima di CM PRO relativa alla quota dei materiali da costruzione nel prezzo finale degli alloggi è da considerarsi una valutazione analitica dell’agenzia, in attesa della pubblicazione di un calcolo completo e riproducibile.
La base probatoria consente di affermare con certezza l’esistenza di una differenza nella dinamica del volume fisico e del prezzo nominale in singoli periodi. Una valutazione a livello nazionale della costante asimmetria della reazione dei prezzi agli shock positivi e negativi richiede un modello econometrico trimestrale.
Il nesso tra la riduzione dei nuovi progetti edilizi e il conseguente sostegno dei prezzi ha un fondamento teorico e un presupposto statistico osservabile; la causa dell’effetto rimane oggetto di ulteriori verifiche.
La stima delle quote esatte di terreno, infrastrutture, finanziamenti e profitto nel costo di un metro quadrato in Russia richiede un campione mirato di complessi residenziali specifici.